Baurechtliche Vorschriften in Polen
Die Bauvorschriften in Polen bilden die Grundlage für einen sicheren und rechtmäßigen Bauprozess. Das Gesetz vom 7. Juli 1994. „Baugesetz“ regelt die Tätigkeiten in den Bereichen Planung, Bau, Instandhaltung und Abriss von Bauobjekten und legt die Regeln für die Tätigkeit der öffentlichen Verwaltungsorgane in diesen Bereichen fest.
Das Recht, ein Haus zu bauen
Am wichtigsten ist, dass in Polen jeder das Recht hat, ein Grundstück zu bebauen (z. B. ein Haus zu bauen), wenn er das Recht nachweist, über das Grundstück zu Bauzwecken zu verfügen, vorausgesetzt, die Bauabsicht entspricht den Vorschriften. Die Bestimmung von Artikel 31(3) der Verfassung der Republik Polen erlaubt die Einführung von Beschränkungen der Nutzung der verfassungsmäßigen Freiheiten und Rechte durch ein Gesetz nur dann, wenn dies in einem demokratischen Staat für die Sicherheit oder die öffentliche Ordnung, den Schutz der Umwelt, der öffentlichen Gesundheit und Moral oder der Freiheiten und Rechte anderer Personen notwendig ist.
Das Baugesetz selbst, besteht aus 11 Kapiteln, die folgendes regeln
1: Allgemeine Bestimmungen
2: Unabhängige technische Funktionen im Bauwesen
3: Rechte und Pflichten der am Bauprozess Beteiligten
4: Verfahren vor dem Beginn der Bauarbeiten
5: Errichtung und Inbetriebnahme von Bauwerken
6: Instandhaltung der Bauwerke
7: Baukatastrophe
8: Architektur- und Bauverwaltung und Bauaufsichtsbehörden
9: Strafrechtliche Bestimmungen
10: Berufshaftpflicht im Baugewerbe
11: Übergangs- und Schlussbestimmungen.
Bauobjekt, Bauarbeiten iSd polnischen Baurechts
Die Bestimmungen des polnischen Baugesetzes bieten eine Grundlage für Eingriffe der öffentlichen Verwaltung in den Bereich der öffentlich-rechtlichen Verpflichtungen. Die Bestimmungen des Baugesetzes sind zwingender Natur, so dass die Organe der öffentlichen Verwaltung nicht die Möglichkeit haben, Ermessensentscheidungen in Angelegenheiten zu treffen, die in den Geltungsbereich des Gesetzes fallen.
Die gesetzliche Definition eines „Bauobjekts“, wonach darunter ein Gebäude, ein Bauwerk oder ein kleines architektonisches Objekt zusammen mit Anlagen zu verstehen ist, die die Möglichkeit der Nutzung des Objekts für den vorgesehenen Zweck gewährleisten und die unter Verwendung von Bauprodukten errichtet wurden. Dies ist ein recht weit gefasster Begriff, der im Prinzip alle im Gesetz geregelten Objekte abdeckt, mit einigen Ausnahmen. Zweifellos stehen Bauwerke im Mittelpunkt des Gesetzes.
Der Gesetzgeber hat verschiedene Kategorien von Bauleistungen eingeführt, wie z. B. Ausbau, Überbau, Umbau oder Renovierung. Durch die Definition dieser Tätigkeiten hat der Gesetzgeber indirekt die Hauptadressaten des zu kommentierenden Gesetzes bestimmt. In Bezug auf die Planung handelt es sich um Personen, die eine unabhängige technische Funktion im Bauwesen ausüben, die darin besteht, architektonische, bautechnische und technische Entwürfe zu entwerfen, zu prüfen und die Urheberaufsicht auszuüben. Im Bereich der Bau- und Abbrucharbeiten handelt es sich um Tätigkeiten des Investors sowie um Personen, die mit der Leitung von Bau- oder anderen Bauarbeiten und der Ausübung der Bauaufsicht befasst sind. In Bezug auf die Instandhaltung eines Bauobjekts sind die Adressaten des Gesetzes Eigentümer, Nießbraucher und Verwalter von Immobilien sowie Personen, die die technische Kontrolle der Instandhaltung von Bauobjekten ausüben.
Parteien des Verfahrens im polnischen Baurecht
Die Parteien im Verfahren um eine polnische Baugenehmigung sind der Investor sowie die Eigentümer und Nießbraucher von Immobilien, die sich im Einflussbereich des Bauobjekts befinden. Dabei ist unter dem Einwirkungsbereich eines Bauobjekts das Gebiet zu verstehen, das um das Bauobjekt herum auf der Grundlage gesonderter Bestimmungen festgelegt wird, die Beschränkungen in Bezug auf dieses Objekt in seiner Entwicklung einführen.
Baugenehmigung in Polen
Die grundlegende Form der Rationierung in Polen, die in der Phase des Verfahrens vor Beginn der Bauarbeiten angewandt wird, ist die Baugenehmigung. Gemäß Artikel 3 Absatz 12 handelt es sich bei dieser Genehmigung um eine Verwaltungsentscheidung im Sinne von Artikel 104 ff. der Zivilprozessordnung, die den Beginn und die Durchführung von Bauarbeiten oder die Ausführung von Bauarbeiten mit Ausnahme der Errichtung eines Bauobjekts genehmigt. Sie ermächtigt also den Bauherrn zur Aufnahme und Durchführung von Bauarbeiten, die in der Errichtung eines Bauobjekts an einem bestimmten Ort, seinem Umbau, seiner Erweiterung, seinem Aufbau sowie dem Umbau, der Montage, der Renovierung und dem Abriss solcher Objekte bestehen. In der Baugenehmigung werden die Pflichten und Rechte des Investors in Bezug auf das konkrete Grundstück, auf dem das Bauobjekt errichtet werden soll, festgelegt.
Vor dem Erlass eines Beschlusses über die Baugenehmigung oder eines gesonderten Beschlusses über die Genehmigung eines Bauvorhabens prüft die zuständige Behörde die Übereinstimmung des Grundstücks oder des Erschließungsvorhabens und des Architektur- und Bauvorhabens mit den Bestimmungen des örtlichen Raumordnungsplans und anderer Rechtsakte des örtlichen Rechts oder des Beschlusses über die Bedingungen der Erschließung und Bodennutzung, wenn kein örtlicher Plan vorliegt.
Die Entscheidung über die Baugenehmigung wird in erster Instanz in der Regel von der Starost erteilt. Die Baugenehmigung ist schriftlich zu erteilen. Zusammen mit der Baugenehmigung genehmigt die Behörde das Bauprojekt, das integraler Bestandteil der Entscheidung über die Baugenehmigung ist. Gegen die von der erstinstanzlichen Behörde erteilte Entscheidung über die Baugenehmigung kann innerhalb von 14 Tagen nach ihrer Zustellung bei einer höheren Instanz Berufung eingelegt werden. Interessanterweise hat der Investor derzeit grundsätzlich das Recht, auf der Grundlage einer nicht rechtskräftigen Entscheidung über eine Baugenehmigung mit den Bauarbeiten zu beginnen, während ein ohne Baugenehmigung begonnener und durchgeführter Bau immer als willkürliche Bauarbeiten behandelt wird, die mit einer Abrissanordnung bedroht sind.
Mit der Erteilung einer Baugenehmigung genehmigt die Behörde gleichzeitig das Bauvorhaben, das Bestandteil der Genehmigung wird. Ein solcher Bescheid und seine Anlagen sollten zweifellos zunächst dem Bauherrn zugestellt werden; die Parteien können in der Behörde Notizen und Kopien dieser Unterlagen anfertigen.
Es gibt Ausnahmen: Das polnische Baugesetz sieht Ausnahmen vom Grundsatz des Beginns und der Durchführung von Bauarbeiten auf der Grundlage eines Baugenehmigungsbeschlusses vor. Dabei handelt es sich um Situationen, in denen es zulässig ist, die Absicht, mit bestimmten Bauarbeiten zu beginnen, der zuständigen öffentlichen Verwaltungsbehörde mitzuteilen, oder in denen weder eine Baugenehmigung noch eine Mitteilung erforderlich ist, was sich oft aus anderen Rechtsakten ergibt.
Zu beachten ist auch, dass eine Baugenehmigung erlischt, wenn mit dem Bau nicht vor Ablauf von drei Jahren nach Rechtskraft der Entscheidung begonnen wurde oder die Bauarbeiten mehr als drei Jahre lang unterbrochen wurden. Dies ist die Frist, nach deren Ablauf die in der genannten Genehmigung enthaltenen Rechte verloren gehen, d. h. die Zustimmung zum Beginn und zur Durchführung der darin festgelegten Bauarbeiten. Ein Investor, der Bauarbeiten auf der Grundlage einer abgelaufenen Baugenehmigung durchführt, muss genauso behandelt werden wie eine Person, die Bauarbeiten ohne die gesetzlich vorgeschriebene Baugenehmigung durchführt.
Was mit Renovierung?
Darunter ist die Durchführung von Bauarbeiten in einem bestehenden Gebäude zu verstehen, die in der Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands bestehen und keine laufende Instandhaltung darstellen. Bauarbeiten, die in einer Renovierung bestehen, benötigen nach dem derzeitigen Ansatz nie eine Baugenehmigung, es sei denn, sie werden in einem Gebäude durchgeführt, das im Denkmalregister eingetragen ist. Interessanterweise erlässt die Bauaufsichtsbehörde bei der Übernahme einer Immobilie – einer Ruine – oft einen Bescheid, in dem sie den Eigentümer oder Verwalter anweist, das Objekt abzureißen und das Gelände zu säubern, da es sich um ein ungenutztes oder unfertiges Bauobjekt handelt, das nicht für eine Renovierung, einen Umbau oder einen Ausbau geeignet ist.
Wenn Sie also eine Immobilie in Polen kaufen bzw. eine Baugenehmigung in Polen erwerben möchten oder eine Immobilie in Polen bauen wollen, wenn Sie mehr über die Vorschriften im Zusammenhang mit Immobilien in Polen erfahren möchten, wenden Sie sich an unsere Rechtskanzlei. Wir unterstützen Sie gerne bei diesem Verfahren.
