Das Thema des Erwerbs von Immobilien, Wohnungen, Häusern sowie Grundstücken durch Deutsche in Polen ist hochaktuell.
Polen ist ein sich schnell entwickelndes Land, in dem es immer profitabler wird zu investieren, und die Immobilienpreise sind im Vergleich zu anderen Ländern der Europäischen Union immer noch attraktiv. Polen hat in dieser Hinsicht sehr viel zu bieten. Die besten Standorte, an denen deutsche Bürger ihr Geld investieren wollen, sind: Wohnungen am Meer, Mietwohnungen in Großstädten, Grundstücke für den Hausbau, landwirtschaftliche Flächen, Bebauung zu Wohn- und Dienstleistungszwecken, Dienstleistungsbetriebe in Großstädten, Wohnungen in touristischen Gebieten, Parzellen und Ferienwohnungen.
Nach dem Gesetz vom 24. März 1920 über den Erwerb von Immobilien durch Ausländer ist der Erwerb von Immobilien durch Ausländer in Polen genehmigungspflichtig. Es gibt jedoch auch Ausnahmen von der Genehmigungspflicht. Das Gesetz reguliert den Erwerb von Landwirtschaftsgrundstücken.
Aber wer gilt als Ausländer?
Nach dem polnischen Gesetz ist ein Ausländer eine natürliche Person ohne polnische Staatsangehörigkeit, eine juristische Person mit Sitz im Ausland sowie eine Personengesellschaft ohne Rechtspersönlichkeit, die nach dem Recht eines ausländischen Staates gegründet wurde. Darüber hinaus gelten juristische Personen und Handelsgesellschaften ohne Rechtspersönlichkeit, die ihren Sitz in Polen haben und von den oben genannten Ausländern kontrolliert werden, als Ausländer.
Und jetzt vorab: für EU-Bürger und somit auch für deutsche Staatsbürger gibt es Vereinfachungen!
Befreiung von der Genehmigungspflicht
Es gibt jedoch eine Reihe von Ausnahmen, in denen ein Ausländer Immobilien in Polen erwerben kann. Die Bestimmungen des Gesetzes über den Erwerb von Immobilien durch Ausländer zeigen Situationen auf, in denen es nicht notwendig ist, eine Genehmigung für den Erwerb von Immobilien in Polen einzuholen. In Artikel 8 des Gesetzes sind unter anderem aufgeführt:
-Erwerb eines eigenständigen Wohngebäudes gemäß dem Gesetz über das Immobilieneigentum.
-Erwerb eines selbständigen Geschäftslokals, z. B. einer Garage, das den Wohnbedürfnissen des Erwerbers entspricht.
-Erwerb einer Immobilie durch einen Ausländer, der seit 5 Jahren in Polen wohnt.
-Erwerb einer Immobilie durch einen Ausländer, der der Ehepartner eines polnischen Staatsbürgers ist, der seit 2 Jahren in Polen wohnt.
-Erwerb von Immobilien durch gesetzliche Erbfolge, wenn der Übertragende seit 5 Jahren Eigentümer oder Nießbraucher ist.
-Erwerb von Immobilien zu gesetzlichen Zwecken von bis zu 0,4 Hektar durch Personen gemäß Artikel 1 Absatz 2 Nummer 4.
Dies erleichtert definitiv Investitionen in Polen und unterstützt die Wirtschaft und die Entwicklung des Immobilienmarktes in Polen.
Ein vorschriftswidriger Immobilienerwerb kann schwerwiegende rechtliche und finanzielle Folgen nach sich ziehen. Wird festgestellt, dass eine Immobilie ohne die erforderliche Genehmigung erworben wurde, können die Verwaltungsbehörden den Verkauf der Immobilie innerhalb einer bestimmten Frist anordnen, eine Geldstrafe verhängen oder den Immobilienkaufvertrag annullieren.
Immobilienerwerb durch Deutsche – EU-Länder
Für Bürgerinnen und Bürger der Europäischen Union und des Europäischen Wirtschaftsraums sowie der Schweiz ist der Erwerb von Immobilien wesentlich einfacher. Die im Beitrittsvertrag ausgehandelten Übergangsfristen sind bereits ausgelaufen – die letzte im Mai 2016. Für den Erwerb von z. B. landwirtschaftlichen Flächen gelten weiterhin Beschränkungen.
Dank der Grundsätze des freien Personen- und Kapitalverkehrs können EU-Bürger und somit auch Deutsche in Polen Immobilien erwerben, ohne eine besondere Genehmigung einholen zu müssen. Dies bedeutet, dass die Verfahren viel einfacher und schneller sind, was wiederum die Investitionen und die Integration von EU-Bürgern in den polnischen Immobilienmarkt fördert. Was weiterhin wichtig ist: für den Erwerb von landwirtschaftlichen Grundstücken brauchen deutsche Bürger grundsätzlich eine Genehmigung.
Die Einführung einer solchen Ausnahmeregelung bedeutet, dass sich die Genehmigungspflicht eigentlich an Unternehmen von außerhalb des EWR und der Schweiz richtet. In der Investitionspraxis entscheiden sich Ausländer von außerhalb des EWR und der Schweiz, um die Genehmigungspflicht zu umgehen, oft für die Gründung einer Zweckgesellschaft (das sogenannte SPV – Special Purpose Vehicle) mit Sitz in Polen. Ein solches Unternehmen wird gleich einem polnischen Unternehmer behandelt und ist von der Genehmigungspflicht befreit – unabhängig von der Nationalität der Eigentümer oder dem Anteil ihrer Anteile.
Kauf von landwirtschaftlichen Grundstücken
Bitte beachten Sie, dass Sie als Deutscher in den oben genannten Fällen auch eine Grunderwerbsgenehmigung benötigen, wenn Sie ein Grundstück in der Grenzzone und landwirtschaftliche Flächen von mehr als 1 ha erwerben wollen. In der Regel kann in Polen nur ein Landwirt landwirtschaftliches Eigentum erwerben, aber natürlich gibt es diverse Ausnahmen, die von der Größe des Grundstücks, der Erteilung von Genehmigungen durch das Ministerium und anderen Umständen abhängen.
Um eine Genehmigung zu erhalten, muss eine Reihe von Voraussetzungen erfüllt werden, unter anderem der Nachweis, dass der Erwerb der Immobilie die Verteidigung, die Sicherheit des Staates oder die öffentliche Ordnung nicht gefährdet, dass keine sozialpolitischen oder gesundheitspolitischen Gründe dagegen sprechen und dass es Umstände gibt, die Ihre Verbundenheit mit Polen bestätigen. Aber normaler Bürger (d.h. kein Landwirt) können heutzutage in Polen ein landwirtschaftliches Grundstück von bis zu 1 ha erwerben. Es gibt auch einige Ausnahmen im Zusammenhang mit dem Erwerb von landwirtschaftlichen Flächen, wenn die Grundstücke durch Erbschaft erworben werden.
Sie als Deutscher können eine Zusage für die Erteilung einer Genehmigung beantragen. Sie berechtigt nicht zum Erwerb von Grundstücken, aber der Minister für Inneres und Verwaltung ist verpflichtet, Ihnen eine Genehmigung zu erteilen, wenn Sie innerhalb der Gültigkeitsdauer der Zusage eine Genehmigung beantragen und die in der Zusage festgelegten Bedingungen erfüllen. In Ausnahmefällen wird der Minister die Erteilung einer Genehmigung verweigern, wenn sich die für die Entscheidung des Falles relevanten Fakten geändert haben. In der Zusage wird festgelegt, welche Bedingungen Sie erfüllen müssen, um eine Genehmigung zu erhalten. Die Zusage wird für 1 Jahr erteilt.
Der Verkauf der Immobilie muss vor einem Notar stattfinden
Es ist unbedingt zu beachten, dass der Kauf einer Immobilie in Polen notariell beurkundet muss. Der Notar wird von den Vertragsparteien verlangen, dass sie ihm eine Reihe von Dokumenten vorlegen, bevor er den Kaufvertrag erstellt. Um Ihre Interessen zu wahren, empfehlen wir Ihnen, vor jeder Transaktion eine Anwaltskanzlei zu kontaktieren. Der Kaufvertrag muss in Form einer notariellen Urkunde aufgesetzt und den Parteien vorgelesen werden. Wenn eine Partei der polnischen Sprache nicht mächtig ist, sollte der Notar einen vereidigten Übersetzer hinzuziehen. Sobald die Transaktion abgeschlossen ist, führt der Notar die Schritte für die Eintragung der Änderungen in das Grundbuch durch.
Unsere Anwaltskanzlei bietet Dienstleistungen im Zusammenhang mit dem Erwerb von Immobilien in Polen an. Wir unterstützen Sie seit Jahren auf dem Markt und sorgen für die Sicherheit und Effizienz Ihrer Transaktionen.
