Niemcy należą obecnie do najdroższych krajów w Europie, pod względem cen nieruchomości. Jednakże mogą pochwalić się również bardzo stabilnym rynkiem nieruchomości, z solidnymi zwrotami z inwestycji, co często zachęca inwestorów zza zagranicy do zakupu nieruchomości oraz gruntów właśnie w Niemczech. W artykule postaramy się przedstawić najważniejsze kwestie związane z takim zakupem.
Zakup nieruchomosci w Niemczech przez obcokrajowca
W przeciwieństwie do wielu innych krajów, Niemcy są państwem wyjątkowo liberalnym jeśli chodzi o zakup nieruchomości przez obcokrajowców. Obywatelstwo kupującego nie ma w Niemczech znaczenia. Co do zasady, jedynym wymogiem dotyczącym kupującego, jest jego pełnoletność (18 lat).
Wielu zainteresowanych z zagranicy zastanawia się też, czy zakup nieruchomości, pomoże uzyskać im pozwolenie na pobyt stały w Niemczech. Niestety, chociaż cudzoziemcy mogą
z łatwością kupić nieruchomość czy grunt w Niemczech, nie zmienia to ich obecnego statusu w kwestii prawa pobytu. Obywatele krajów spoza UE, pomimo posiadanej nieruchomości, nadal będzią potrzebować wizy lub pozwolenia na pobyt, aby móc korzystać z zakupionej nieruchomości. Nie stanowi to jednak problemu dla obywateli UE, których, ze względu na zagwarantowaną prawem unijnym swobodę przemieszczania się i zatrudnienia, nie obowiązują skomplikowane procedury immigracyjne.
Finansowanie nieruchomości w Niemczech
Bardzo niewiele osób dysponuje pełną kwotą na zakup nieruchomści, dlatego zarówno Niemcy, jak i obcokrajowcy, w celu sfinansowania zakupu korzystają najczęściej z Baufinanzierung czyli odpowiednika polskiego kredytu hipotecznego, którego modele spłaty takich kredytów praktycznie niczym się od siebie nie różnią.
Obywatelom Niemiec jest oczywiście znacznie łatwiej uzyskać kredyt na nieruchomość w swoim banku. Wiele banków udziela finansowania jedynie na mieszkania znajdujące się w tym samym państwie co siedziba banku. Wiele banków oferuje pełne finansowanie, dzięki czemu nawet osoby bez dużego wkładu własnego mogą pozwolić sobie na zakup nieruchomości. W przypadku pełnego finansowania, zalecania jest jednak ostrożność, ponieważ stanowi ono poważne ryzyko finansowe. Aby uzyskać kredyt w Niemczech na korzystnych warunkach, należy wykazać co najmniej 20-30% kwoty zakupu w kapitale własnym. Zasadniczo, wyższy kapitał własny umożliwia korzystniejsze warunki pożyczki. Innymi czynnikami branymi pod uwagę jest rodziaj zatrudnienia oraz wysokość osiąganych dochodów- osoby posiadające umowę o pracę oraz wysokie dochody, są dla banków najbardziej wiarygodne.
Niemcy należą do strefy euro, oprocentowanie kredytów, w tym hipotecznych ustalane jest na podstawie stawek Europejskiego Banku Centralnego. Obecnie waha się ono w okolicach 3% więc jest korzystkiejsze niż w Polsce.
Koszty dodatkowe kupna nieruchomości w Niemczech
W przypadku zakupu nieruchomości w Niemczech, należy wziąć pod uwagę także dodatkowe koszty zakupu w wysokości około 10-15% ceny nieruchoości.
Należą do nich:
- 3,5 – 6,5%- podatku od nabycia nieruchomości (w zależności od kraju związkowego),
- 2% podatku od przeniesienie własności,
- 2% podateku gruntowego,
- 1,5% kosztów notarialnych za sporządzenie aktu notarialnego oraz koszt wpisu do ksiąg wieczystych.
W zależności od kraju związkowego, w którym znajduje się nieruchomość, mogą zostać więc naliczone dodatkowe koszty zakupu w wysokości do 16% ceny zakupu.
Do tych kosztów, w wielu przypadkach dochodzi także prowizja dla agenta nieruchomości, w wysokości od 3,5% do 7,14%. Wysoki stopień zaangażowania pośredników w procesie sprzedaży jest również jedna z cech charakterystycznych niemieckiego rynku nieruchomości.
Proces zakupu nieruchomości w Niemczech
Pierwszym krokiem w tym procesie jest oczywiście znalezienie odpowiedniej nieruchomości. Obejrzenie potencjalnych nieruchomości to jedno z najważniejszych i często najtrudniejszych przedsięwzięć. Aby dobrze się przygotować, należy przemyśleć swoje kryteria oraz szczegółowo zapoznać się z ofertą.
Podstawowe informacje, jakie należy uzyskać od sprzedawcy lub agenta nieruchomości to struktura budynku, rok budowy, świadectwo charakterystyki energetycznej oraz rodzaj ogrzewania, stan prawny nieruchomości (obciążenia hipoteczne i inne zapisy) oraz powód jej sprzedaży. W szczególności należy zwrócić uwagę na stan techniczny nieruchomości, ewentualne wady, ubytki, w szczególności dachu, ścian, fundamentów, obecność azbestu, konieczność remontu. W przypadku kwestii remontu, ważym aspektem jest rejestr zabytków i ewentualne zapisy w tym rejestrze, być może uniemożliwiające remont lub wymuszające dodatkowe procedury i koszty z nim związane. W miarę mozliwości, należy dokonać oględzin w ciągu dnia, w dzień roboczy. Pozwoli to dostrzec wszelkie usterki i uzyskać lepsze wyobrażenie o hałasie w tle, natężeniu ruchu w okolicy etc. Zauważone podczas oględzin usterki oraz niedogodności, są zawsze dobrym punktem wyjściowym do negocjacji ceny.
W przypadku pozytywnej decyzji, kolejnymi krokami, jakie należy podjąć sa te związane z finansowaniem zakupu oraz uzyskaniem pisemnego potwierdzenia.
Następnie warto zlecić prawnikowi lub notariuszowi sporządzenie projektu umowy kupna, dokładnie go przeanalizować i upewnić się, że wszystkie szczegóły (np. inwentaryzacja i wady) zostały w niej ujęte. Kolejnym krokiem jest ostateczne podpisanie umowy kupna ze sprzedającym w obecności notariusza. W Niemczech nie jest możliwy zakup nieruchomości bez udziału notariusza. Notariusz poświadcza notarialnie umowę kupna i pośredniczy neutralnie między stronami umowy. Najczęściej sama kwota zakupu jest również deponowana na koncie notariusza do momentu dopełnienia wszystkich formalności wynikających z umowy. Jest to swoistym zabezpieczeniem w przypadku niespełnienia warunków umowy lub gdyby transakcja okazała się niemożliwa do zrealizowania z jakichkolwiek powodów.
Ostatnim krokiem jest przeniesienie własności nieruchomości w rejestrze gruntów. Dopiero właściwy wpis w księdze wieczystej przenosi prawo własności na nabywcę, jest także podstawowym dokumentem poświadczającym prawa kupującego do danej nieruchomości.
Gwarancje
Oczywiście wielu nabywców obawia się, że mogą nieświadomie kupić nieruchomość z ukrytymi wadami i w rezultacie zapłacić więcej niż jej rzeczywista wartość rynkowa. To, jakie prawa przysługują kupującemu w przypadku wad, zależy od tego, czy nieruchomość jest nowa czy pochodzi z rynku wtornego.
Zasadniczo sprzedający jest zobowiązany do przekazania kupującemu nieruchomości bez wad – jeśli jednak posiada ona wady, których sprzedający nie może naprawić, musi to zostać wyraźnie określone w umowie kupna. Kupujący ma wówczas prawo żądania obniżenia ceny.
Jeśli po zakupie pojawią się ukryte wady, o których sprzedający nie wiedział, odpowiedzialność ponosi kupujący – należy więc dokładnie przyjrzeć się nieruchomości i w razie potrzeby skonsultować z rzeczoznawca lub prawnikiem, pamiętając aby wszystko zostalo uwzględnione w umowie kupna. W przypadku zaważenia wad, które sprzedający nieuczciwie zataił, kupujący ma prawo do gwarancji. Jeśli nieruchomość jest nowo wybudowana, zazwyczaj przysługuje na nią 5-letnia gwarancja. W tym okresie inwestorzy mają prawo do żądania usunięcia usterek przez firmę budowlaną.
Podsumowanie
Niemcy wyróżniają się stabilnym, choć drogim rynkiem nieruchomości, co przyciąga wielu inwestorów z całego świata. Kupno nieruchomości przez obcokrajowca nie wiąże się z nadmiernymi formalnościami, jednak sama transakcja nie wpływa na uzyskanie prawa stałego pobytu. Kluczowe jest tu także odpowiednie sfinansowanie zakupu, uwzględniające często wysoki wkład własny i dodatkowe koszty, sięgające nawet kilkunastu procent wartości nieruchomości. Należy pamiętać o rzetelnych oględzinach, konsultacjach z ekspertami oraz starannie sporządzonej umowie, aby zminimalizować ryzyko ukrytych wad i bezpiecznie przeprowadzić inwestycję.
Jako kancelaria wspieramy w procesie zakupu nieruchomości, w szczególności poprzez przygotowanie umów kupna/ sprzedaży nieruchomości, analizę danych dotycząch nieruchomości – jej stanu prawnego oraz ksiąg wieczystych a także w pozostałych sprawch dotyczących zakupu, miedzy innymi podatkowych. Zachęcamy do kontaktu!
